پاورپوینت فصل دوازده اجاره دارایی ها کتاب مدیریت مالی نوین 

مدیریت مالی نوین

اجاره دارایی ها:
در شرکت ها، اجاره صرفاً شکل دیگری از تأمین مالی است، در صنعت رایانه اجاره بسیار مناسب تر از خرید است.

در کشور کانادا، رایانه و تجهیزات ارتباطی پرطرفدارترین انواع تجهیزات اجاره ای هستند. اجاره هواپیما، اقلام گران قیمتی که رقم اجاره آنها در مورد یک بوئینگ 747 شرکت ایر کانادا ممکن است به 200 میلیون دلار هم برسد، در رتبه دوم قرار دارد.

مثلاً وقتی به تعطیلات یا یک سفر تجاری می رویم، اجاره چند روزه یک خودرو یکی از مناسب ترین کارهایی است که می توان انجام داد. گذشته از هر چیز، خرید یک خودرو و فروش آن پس از یک هفته می تواند دردسر ساز باشد.
اجاره بلندمدت یا بدهی بلند مدت:
اجاره بلند مدت یک دارایی به استقراض وجه مورد نیاز و خرید دارایی مورد نظر با استفاده از آن، شباهت زیادی دارد. بنابراین، اجاره بلندمدت، نوعی تأمین مالی است که شباهت زیادی به بدهی بلندمدت دارد.

در چه صورتی اجاره بر استقراض بلندمدت ارجح است؟
این همان سئوالی است که در ادامه به آن پاسخ خواهیم داد.
قرارداد اجاره:
قرارداد اجاره نوعی توافق بین دو شخص است. این دو شخص مستأجر و موجرند.

مستأجر، استفاده کنند از تجهیزات و موجر مالک آن است.

معمولاً شرکت ابتدا دارایی های مورد نیاز خود را مشخص می کند و سپس در مورد نحوه تأمین مالی آنها تصمیم گیری خواهد کرد. چنانچه در نهایت اجاره دارایی را انتخاب کند، برای استفاده از آن دارایی با یک موجر وارد مذاکره می شود.

طبق قرارداد اجاره ، مستأجر حق دارد از دارایی استفاده کند، ولی در عوض باید به صورت دوره ای مبالغی را به مؤجر یا مالک دارایی بپردازد.
موجر معمولاً یا تولید کننده دارایی است یا یک شرکت لیزینگ مستقل.
اگر موجر شرکت لیزینگ مستقل باشد، باید دارایی را از تولید کننده خریداری کند، سپس آن را به مستأجر تحویل دهد. بدین ترتیب برخی از موجرها هر دو نقش را ایفا می کند.
اجاره دارایی در مقایسه با خرید آن:
در اجاره ، استفاده از دارایی است که اهمیت دارد نه اینکه چه کسی مالیکت قانونی آن را داراست. یکی از راه های مجاز کردن استفاده از یک دارایی، اجاره کردن آن است. روش دیگر، تأمین وجه نقد از منابع خارج از شرکت و استفاده از آن برای خرید دارایی مورد نظر است. پس تصمیم گیری در مورد اجاره یا خرید یک دارایی، معادل مقایسه روش های مختلف برای تأمین مالی استفاده از آن دارایی است.
بودجه بندی سرمایه ای:
تجزیه و تحلیل اجاره یک دارایی را می توان تعمیم دادن تصمیمات مربوط به بودجه بندی سرمایه ای تلقی کرد. در واقع، مستأجر قبلاً تجزیه و تحلیل بودجه بندی سرمایه ای را انجام داده و به این نتیجه رسیده است که ارزش فعلی خالص دارایی مورد نظر، مثبت است. در تجزیه و تحلیل اجاره بررسی می شود که آیا برای در دست گرفتن اختیار استفاده از دارایی، اجاره کردن آن مناسب تراست یا خرید آن.
اجاره مستقیم / تأمین مالی اختصاصی:
نوعی قرارداد اجاره که در آن شرکت لیزینگ دارایی را از تولید کننده می خرد، اجاره مستقیم نامیده می شود.

البته، ممکن است شرکت تولید کننده خود به عنوان موجر عمل کند. بسیاری از شرکت ها برای اجاره دادن محصولات خود یک شرکت تابعه تأسیس کرده اند که شرکت تأمین مالی اختصاصی نامیده می شود. مالکیت این شرکت تابعه، به طور کامل متعلق به شرکت تولید کننده است.

خرید / اجاره :
تفاوت اصلی دو روش این است که در صورت خرید دارایی، شرکت الف خود تأمین مالی را انجام می دهد، دارایی را می خرد و مالیکت قانونی آن را دارد.
ولی در اجاره، شرکت لیزینگ تأمین مالی را انجام می دهد، دارایی را می خرد و مالک آن است.
اجاره عملیاتی :
در گذشته، قراردادهایی که بر اساس آن مستأجر همراه با اجاره تجهیزات، خدمات مربوط به بهره برداری از آن را نیز دریافت می کرد، اجاره عملیاتی نامیده می شد. امروزه تعریف دقیق اجاره عملیاتی یا اجاره خدماتی مشکل است.
ویژگی های اجاره عملیاتی:
معمولاً مبالغ پرداختی مستأجر به موجر، برای بازیافت بهای تمام شده دارایی به صورت کامل، کافی نیست. به این دلیل اجاره های عملیاتی غالباً کوتاه مدت اند.
معمولاً موجر هزینه های نگهداری دارایی را می پردازد. همچنین مسئول پرداخت مالیات و حق بیمه دارایی است. البته حداقل بخشی از این هزینه ها به صورت افزایش اجاره بها به مستأجر منتقل می شود.
سومین و شاید جذاب ترین ویژگی اجراه عملیاتی، اختیار فسخ آن است. چنانچه مستأجر این اختیار را اعمال کند، تجهیزات به موجر بازگردانده می شود پرداخت اقساط پایان می یابد.

از نظر افراد فعال در صنعت لیزینگ، این سه ویژگی در کنار هم، اجاره عملیاتی را تشکل می دهند ولی خواهیم دید که از نظر حسابداری اجاره عملیاتی مفهوم متفاوتی دارد.
اجاره مالی :
بر خلاف اجاره عملیاتی، در اجاره مالی معمولاً مبلغی که مستأجر می پردازد. برای تأمین کل بهای تمام شده کالا کافی است و همچنین موجر از محل این سرمایه گذاری بازده هم کسب می کند. به همین دلیل گاهی گفته می شود در اجاره مالی، کل دارایی مستهلک می شود در حالیکه در اجاره عملیاتی بخشی از آن مستهلک خواهد شد.

هم در اجاره عملیاتی و هم در اجاره مالی، مالکیت رسمی و قانونی دارایی اجاره شده متعلق به موجر است. ولی مستأجر مشمول قاعده ریسک – بازده دارایی موجود در اصول و روابط اقتصادی می شود. همچنین اجاره های عملیاتی بیشتر شبیه قرارداد کرایه هستند.
در اجاره مالی، معمولاً مستأجر و نه موجر مسئول بیمه، نگهداری و مالیات دارایی است. ویژگی مهم این نوع قرار آن است که نمی توان حداقل بدون پرداخت جریمه هنگفت، آن را فسخ کرد. به عبارت دیگر، مستأجر باید اقساط قرارداد را بپردازد در غیر این صورت با اقدامات قانونی مواجه خواهد شد.
ویژگی های اجاره مالی، مخصوصاً مستهلک شدن کامل دارایی، موجب می شود که این نوع قرارداد شباهت زیادی به تأمین مالی ناشی از بدهی داشته باشد، پس نام آن منطقی به نظر می رسد.
انواع اجاره مالی :
قرارداد مبتنی بر ملاحظات مالیاتی ؛
قرارداد فروش و اجاره مجدد ؛
اجاره اهرمی ؛
قرارداد مبتنی بر ملاحظات مالیاتی:
قراردادی که در آن، موجر به دلیل مقاصد مالیاتی، مالک دارایی شناخته می شود، قرارداد مبتنی بر ملاحظات مالیاتی نامیده می شود. این قراردادها، قرارداد اجاره واقعی هستند. در عوض، اجاره مبتنی بر توافق و فروش مشروط، قرارداد اجاره واقعی نیست. در این نوع قرارداد، مستأجر برای مقاصد مالیاتی، مالک دارایی شناخته می شود. اجاره مبتنی بر توافق فروش مشروط دقیقاً یک وام با وثیقه است.
قرارداد اجاره مبتنی بر ملاحظات مالیاتی در مواردی که مستأجر نمی تواند از صرفه جویی مالیاتی یا کاهش مالیاتی ناشی از استهلاک بهره مند شوند، بیشتر از هر موقعیت دیگری منطقی به نظر می رسد. در این نوع اجاره، موجر از صرفه جویی مالیاتی ناشی از استهلاک و بهره وام بهره مند می شود و مبلغ اجاره بها را کاهش می دهد. به این ترتیب، بخشی از صرف جویی مالیاتی به مستأجر باز می گردد.
قرارداد فروش و اجاره مجدد :
در این نوع قرارداد، شرکت یکی از دارایی های خود را به شرکت دیگری می فروشد و بلافاصله همان دارایی را اجاره می کند. این نوع قرارداد دو نتیجه دارد:
مستأجر وجه نقد حاصل از فروش دارایی را دریافت می کند.
مستأجر به استفاده از دارایی ادامه می دهد.
اجاره اهرمی:
اجاره اهرمی، یک اجاره مبتنی بر ملاحظات مالیاتی است که در آن سه شخص مختلف وجود دارند، مستأجر ، موجر ، وام دهنده.

مستأجر دارایی مورد نظر را شناسایی می کند، حق استفاده از آن را می گیرد و اجاره بها را به صورت دوره ای می پردازد.
موجر معمولاً حداکثر تا درصد از مبلغ دارایی را تأمین می کند، دریافت اجاره بها ادعای قانونی دارد، مالک دارایی است و به وام دهنده بهره می پردازد.
وام دهنده مابقی بهای دارایی را می پردازد و بهره آن را از موجر دریافت می کند.

در اجاره اهرمی، وام دهندگان وام بدون حق مراجعه می پردازند، یعنی در صورت نکول مستأجر وام دهنده نمی تواند به مؤجر مراجعه کند ولی به دو طریق از منافع وام دهنده محافظت می شود:
در اصل، دارایی اجاره شده در وثیقه وام دهنده است.

ممکن است وام دهنده اجاره بها را از مستأجر دریافت کند. در این صورت اصل وام و بهره آن را از اجاره بها کسر می کند و مابقی را در اختیار موجر قرار می دهد.
حسابداری قراردادهای اجاره:
تا قبل از سال 1979، لیزینگ معمولاً تأمین مالی خارج از ترازنامه نامیده می شد. همان طور که از این عنوان پیداست، شرکت با اجاره کردن یک دارایی می تواند ازآن استفاده کند و وجود قرارداد اجاره را در ترازنامه خود افشا نکند. در این موارد مستأجر فقط باید اطلاعات مربوط به فعالیت های اجاره ای خود را در یادداشت های صورت های مالی گزارش می کرد.
در نتیجه حسابداران حرفه ای خواستار تفکیک واضح اجاره مالی از اجاره عملیاتی شدند تا مطمئن شوند اثر اجاره های مالی در صورت های مالی مشخص شده است.

در سال 1979، انجمن حسابداران رسمی کانادا قوانین جدیدی برای حسابداری اجاره (بیانیه شماره 3065) به اجرا در آورد. در قوانین جدید، ایده اصلی این است که تمامی اجاره های مالی (اجاره های سرمایه ای) به عنوان دارایی شناسایی شوند. معنی الزامات قوانین جدید این است که ارزش فعلی اقساط اجاره باید محاسبه شده باشد و همراه با بدهی و سایر تعهدات در سمت چپ ترازنامه مستأجر گزارش شود. در سمت راست ترازنامه باید رقمی معادل این ارزش فعلی محاسبه و به عنوان دارایی منعکس شود. اجاره های عملیاتی در ترازنامه افشا نمی شوند.

مقاصد حسابداری اجاره مالی :
برای مقاصد حسابداری، اگر اجاره حداقل یکی از معیارهای زیر را داشته باشد، اجاره مالی تلقی می شود و بنابراین باید افشا شود و در غیر این صورت اجاره عملیاتی تلقی می شود:

طبق قرارداد، مالکیت دارایی قبل از پایان مدت قرارداد اجاره، به مستأجر منتقل شود.
مستأجر این اختیار را داشته باشد که پس از انقضای مدت اجاره، دارایی را به قیمتی کمتر از قیمت منصفانه بازار خریدار کند (اختیار چانه زنی در مورد قیمت خرید).
مدت اجاره 75 یا بیش از 75 درصد عمر اقتصادی برآورده شده دارایی باشد.
در آغاز قرارداد، ارزش فعلی اقساط اجاره حداقل 920 درصد ارزش منصفانه یا ارزش بازار دارایی باشد.
افشاء اجاره مالی :
افشاء نشدن اجاره های مالی برای شرکت ها چندین فایده دارد. یکی از منافع افشاء نکردن اجاره ها در ترازنامه، گمراه کردن تحلیل گران، اعتبار دهندگان و سرمایه گذاران است. ایده ای که در این زمینه مطرح می شود آن است که اگر اجاره ها در ترازنامه افشاء نشوند، مورد تجزیه و تحلیل قرار نمی گیرند.
البته اگر اجاره ها در ترازنامه افشاء نشوند، مقادیر معیارهای سنتی مانند نسبت بدهی و درجه اهرم مالی کمتر از مقدار واقعی آنها خواهد بود. در نتیجه ترازنامه از آنچه هست، بهتر به نظر می رسد. اما احتمال کمی وجود دارد که این گونه دست کاری های بتواند عده زیادی را گمراه کند.
مقررات مالیاتی قراردادهای اجاره:
اگر قرارداد اجاره شرایط وزارت کانادایی را تأمین کند، اجاره بهای پرداختی توسط مستأجر هزینه قابل قبول مالیاتی تلقی خواهد شد، صرفه جویی مالیاتی مربوط به اقساط اجاره برای اقتصادی بودن قرارداد اهمیت زیرا دارد و بنابراین توجه به دستورالعمل های وزارت دارایی کانادا، موضوع مهمی است.
اساساً وزارات دارایی کانادا معتقد است که هدف اصلی اجاره باید تجاری باشد نه صرفاً فرار از پرداخت مالیات. مؤسسه مذکور به ویژه اجاره هایی را که در واقع فروش مشروط هستند مد نظر دارد. دلیل این است که در اجاره، کل مبلغ هر قسط (بهره و اصل) کاهش دهنده مالیات است، ولی در فروش شرطی، فقط بهره آن هزینه قابل قبول مالیاتی تلقی می شود.

وقتی وزارت دارایی کانادا، حداقل به یکی از موارد زیر برخورد کند، قرارداد اجاره را واجد شرایط (هزینه قابل قبول مالیاتی) نمی داند:

مستأجر پس از پرداخت مبلغ معینی از اجاره بها، خود به خود حق مالکیت دارایی بدست می آورد.
مستأجر ملزم باشد در طول مدت اجاره یا در پایان آن، دارایی را از موجر بخرد.
مستأجر حق داشته باشد در طول مدت اجاره یا در زمان انقضای آن، دارایی را به قیمتی کمتر از ارزش منطفانه بازار خریداری کند.

این قوانین در مورد قراردادهای فروش و اجاره مجدد هم به کار گرفته می شوند. اگر حسابرسان معتقد وزارت دارایی، یکی از سه شرط فوق را در قراردادهای فروش و اجاره مجدد مشاهده کنند آن را یک وام با وثیقه تلقی می کنند.
مراحل تجزیه و تحلیل جریانات نقدی ناشی از اجاره:
جریانات نقدی تفاضلی پس از کسر مالیات را که از اجاره کردن به جای وام گرفتن ناشی می شود، محاسبه کردیم.
با استفاده از این جریانات نقدی، نرخ بهره پس از کسر مالیات را که در اجاره مستتر است، تعیین کردیم.
این نرخ را با نرخ پس از کسر مالیات وام مقایسه کردیم تا منبع ارزان تر تأمین مالی را انتخاب کنیم.
3 مشکل بالقوه نرخ مستتر در اجاره:
اولاً وقتی تصمیم گیریم به جای خرید، اجاره را انتخاب کنیم ممکن است این نرخ را نرخ بازده داخلی اجاره به جای خریدن تفسیر کنیم، اما این کار می تواند موجب سردرگمی شود.

ثانیاً منافع اجاره به جای استقراض را محاسبه کردیم. می توانستیم برعکس عمل کرده و منافع خرید به جای اجاره را تعیین کنیم. اگر این کار را انجام دهیم جریانات نقدی ثابت می مانند ولی علامت آنها برعکس خواهد شد. در نتیجه نرخ بازده داخلی هم تغییر نمی کند.

ثالثاً نرخ بهره مستتر در اجاره بر اساس خالص جریانات نقدی اجاره به جای خرید محاسبه می شود. در این تجزیه و تحلیل نرخ دیگری هم وجود دارد که گاهی محاسبه می شود. این نرخ بر اساس اقساط اجاره تعیین می شود.
خالص منافع اجاره :
علامت اولین جریان نقدی، مثبت و علامت سایر جریانات نقدی، منفی است. ارزش فعلی خالص که بدین ترتیب محاسبه می شود، خالص منافع اجاره نامیده می شود و به اختصار آن را با NAL نشان می دهند. نظرسنجی ها نشان داده اند که در دنیای تجارت روش خالص منافع اجاره، پر استفاده ترین روش برای تجزیه و تحلیل اجاره هاست.
تناقض اجاره :
تا اینجا اجاره را در مقایسه با خرید از دیدگاه مستأجر بالقوه بررسی کردیم. اکنون می توانیم شرایط را تغییر دهیم و به بررسی موضوع از نظر موجر یعنی شرکت لیزینگ بپردازیم.
در این حالت می بینیم که دیدگاه موجر در مورد جریانات نقدی دقیقاً برعکس دیدگاه مستأجر است. این موضوع کاملاً منطقی به نظر می رسد زیرا موجر و مستأجر تنهای اشخاصی هستند که در این قرارداد وجود دارند و اجاره هم بازی با مجموع صفر است. به عبارت دیگر اگر ارزش فعلی خالص اجاره برای یک طرف مثبت باشد قطعاً برای طرف دیگر منفی خواهد بود.
رفع تناقض اجاره:
در صورتی که نرخ مؤثر مالیات موجر و مستأجر متفاوت باشد، قرارداد اجاره بازی با مجموع صفر نخواهد بود. در این حالت ساختار اجاره می تواند به نحوی باشد که هر دو طرف سود ببرند، هر گونه منافع مالیاتی ناشی از اجاره را می توان با تعیین نرخ مناسبی برای اقساط، بین دو شرکت تقسیم کرد تا سهامداران دو طرف از مدیریت انتقال بهره مند شوند. در این بازی وزارت دارایی کانادا بازنده است.
دلایل منطقی استفاده از اجاره:
منافع مالیاتی ؛
کاهش عدم اطمینان ؛
کاهش هزینه معاملات ؛
محدودیت ها و وثیقه کمتر ؛
دلایل نامناسب بودن اجاره :
اجاره و سود حسابداری ؛
تأمین مالی 100 درصدی ؛

جهت خرید فایل تماس بگیرید 
09375520909 - شبستری
shabestari716@gmail.com